L’histoire du retour de Wall Street dans le financement du logement aux États-Unis repose sur les prêts aux emprunteurs indépendants et à d’autres qui ne correspondent pas tout à fait au moule.
Il a financé des millions de maisons au cours des dernières années en utilisant des formes alternatives de documentation pour évaluer la capacité d’un emprunteur à payer un prêt hypothécaire, parfois au double des taux d’intérêt que les prêts hypothécaires conventionnels.
Mais après un an de pandémie, le petit mais important segment du financement du logement appelé le segment des «prêts hypothécaires non qualifiés» (non QM) présente des déficiences qui restent obstinément élevées par rapport au reste du marché immobilier américain.
Le taux de dépréciation hors QM a atteint 11,1% en février, les données les plus récentes disponibles pour le secteur, soit une augmentation de 40 points de base par rapport au mois précédent, selon dv01, une plateforme de suivi de la dette des consommateurs.
Bien qu’il soit inférieur à un sommet de 19,2% en juin dernier, le taux global des prêts immobiliers américains en souffrance ou des programmes d’abstention du COVID-19 est tombé en dessous de 5% à la fin du mois de mars.
«Vous avez vraiment des emprunteurs indépendants qui luttent dès le premier jour», a déclaré Vadim Verkhoglyad, analyste chez dv01, à propos de la pandémie déclenchant un déluge de retards de paiement et de modifications de prêts.
«Les prêts aux investisseurs sont difficiles parce que de nombreux locataires ne paient pas de loyer», a-t-il déclaré à propos d’un autre domaine de stress clé.
C’est là que réside l’attelage de l’emprunteur non-QM, quelqu’un avec un bon crédit semblable à la catégorie «Alt-A» de Wall Street, avant que les normes ne s’effondrent à l’approche de la crise financière mondiale de 2008. Mais au lieu d’un marché du logement en plein essor, de nombreux emprunteurs sont désormais confrontés à la tension économique de la pandémie.
«C’est comme une jungle», a déclaré Caroline Chen, analyste de recherche senior chez Income Research + Management à Boston, à propos du méli-mélo de types de prêts et d’emprunteurs dans le groupe non QM. «Ils ont tous une histoire derrière eux.»
«Certains sont des emprunteurs indépendants qui ne peuvent pas fournir une documentation complète», a déclaré Chen, faisant référence aux deux années standard de W2 et aux déclarations de revenus souvent requises pour une hypothèque conventionnelle, ainsi qu’à d’autres preuves de revenus, d’actifs et de dettes.
D’autres emprunteurs non QM ont des niveaux d’endettement élevés par rapport à leurs revenus ou prévoient d’utiliser une maison comme immeuble de placement plutôt que comme résidence principale.
Docs sous les projecteurs
Ce qui est devenu clair un an après le début de la crise du COVID, c’est que certains types d’emprunteurs ont mieux maintenu leurs prêts hypothécaires que d’autres.
Selon ce graphique dv01, les prêts octroyés à partir de 12 à 24 mois de relevés bancaires, probablement à un emprunteur indépendant, ont été de loin le groupe le moins performant du groupe non QM.
Les prêts sur relevés bancaires sont les moins performants
dv01
Les prêts qui comprenaient une vérification du formulaire de revenu, ou (WVOI), généralement d’un employeur, ont donné les meilleurs résultats.
Chen a souligné que les prêteurs facturaient généralement des taux d’intérêt plus élevés de 6% à 7% sur les prêts immobiliers non QM pour aider à compenser les risques de défaut plus élevés des emprunteurs. Cela peut également se traduire par des rendements plus élevés pour les investisseurs en obligations hypothécaires dans le secteur d’environ 33,6 milliards de dollars.
D’un autre côté, les prêts hypothécaires américains financés par le géant du logement Freddie Mac FMCC,
Fannie Mae FNMA,
ou Ginnie Mae nécessitent une documentation complète, et viennent avec des rendements inférieurs pour les obligataires, mais aussi des garanties gouvernementales.
Les emprunteurs éligibles aux prêts hypothécaires conventionnels à 30 ans peuvent toujours atteindre des taux aussi bas que 3,17%, même si le Trésor à plus long terme rapporte TMUBMUSD10Y,
TMUBMUSD30Y,
ont grimpé d’environ 1% par rapport à leur creux d’un an. Surtout, ces propriétaires peuvent également se qualifier pour les programmes fédéraux d’allégement hypothécaire en cas de pandémie. Le soulagement des emprunteurs avec des prêts financés par Wall Street a été plus irrégulier.
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Déclencheurs de délinquance
Le marché du logement aux États-Unis a été un point positif pour l’économie, malgré un marché du travail toujours malmené et environ 2,6 millions de propriétaires en situation d’abstention.
La lecture la plus récente de l’indice des prix S&P CoreLogic Case-Shiller 20 villes a affiché un gain annuel de 11,1% en janvier, en partie parce que les ménages à l’étroit par le travail à distance se sont disputés des maisons plus grandes en dehors des grandes villes.
La hausse des prix des maisons a été une aubaine pour la pile estimée de 11 500 milliards de dollars de dettes hypothécaires résidentielles aux États-Unis, dont la majeure partie a été financée par les agences immobilières. Selon l’Urban Institute, seule une tranche d’environ 3,7% a été financée par la vente d’obligations hypothécaires privées sans garantie du gouvernement.
Selon BofA Global Research, l’encours des obligations hypothécaires non QM de la composante financée par le secteur privé représentait environ 6% du total à la fin du mois de février.
Malgré cela, les emprunteurs financés par Wall Street ont été mis en lumière au lendemain de la crise des saisies de 2008-2010, qui a également eu des répercussions à l’échelle mondiale et a assailli les investisseurs dans des contrats d’obligations hypothécaires privées avec des pertes douloureuses.
Alors que les pertes sur prêts sont restées faibles dans le segment non-QM jusqu’à présent, il y a eu 19 transactions d’obligations hypothécaires sujettes à des déclencheurs de défaut de paiement, selon un rapport de mars de la société de notation de crédit DBRS Morningstar, en baisse par rapport au sommet du 24 juin dernier.
Ces déclencheurs peuvent être un signe avant-coureur de pertes à venir, mais sur le plan pratique, les flux de trésorerie des obligataires sont souvent perturbés, jusqu’à ce que plus de liquidités commencent à couler de l’augmentation des paiements hypothécaires mensuels ou des résolutions de prêt, souvent à la suite d’une vente immobilière. ou la forclusion.
Le problème à l’heure actuelle est que les dépréciations dans le secteur non lié à la gestion de la qualité sont élevées, mais il appartient aux gestionnaires de prêts individuels de mettre en œuvre leurs propres programmes d’allégement de la dette.
«Il n’y a pas de norme de l’industrie», a déclaré Chen, sur la façon dont les prêts privés sont servis en période de stress. «C’est la partie difficile.»
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