Le nouveau filet de sécurité des propriétaires laisse de nombreuses personnes en danger


Alors que le gouvernement fédéral met en place à la hâte un nouveau filet de sécurité pour les propriétaires en difficulté, les défenseurs du logement craignent que les secours n’arrivent trop tard pour certaines des personnes les plus durement touchées par la pandémie.

Les États sont confrontés à une date limite de ce dimanche 25 avril pour demander une partie du fonds d’aide aux propriétaires de près de 10 milliards de dollars créé dans le cadre du dernier programme de secours COVID-19. Ces fonds peuvent être utilisés pour aider les propriétaires à effectuer des paiements hypothécaires, d’assurance, de services publics et autres. Mais les participants au programme doivent soumettre leurs plans de distribution de l’argent à l’approbation du département du Trésor, et même les États les plus rapides ne commenceront probablement pas à distribuer l’essentiel de l’argent avant la fin de l’été, selon les experts en politique.

Le Consumer Financial Protection Bureau, quant à lui, cherche à ajouter de nouvelles protections pour les emprunteurs hypothécaires par le biais d’une proposition controversée qui comprend une pause sur les initiations de forclusion jusqu’en 2022. Ces changements, s’ils sont finalisés, ne prendront probablement pas effet avant la fin du mois d’août.

Ne manquez pas: Comment faire la queue pour les fonds d’aide à la propriété

Pendant que ces efforts de secours sont en cours de construction, de nombreux propriétaires ont besoin d’une aide immédiate. «Le problème est maintenant», déclare Alys Cohen, avocate au National Consumer Law Center. «Si nous n’agissons pas rapidement, nous serons très bientôt confrontés à des saisies inutiles en grand volume.»

Les propriétaires en péril immédiat comprennent bon nombre de ceux qui ont des hypothèques qui sont privées et n’ont pas de soutien fédéral, qui représentent environ 30% de tous les prêts hypothécaires unifamiliaux et ont jusqu’à présent été exclus des secours en cas de pandémie à l’échelle nationale, ainsi que ceux qui ne le font pas. t ont des hypothèques mais font face à une forclusion en raison du non-paiement des impôts fonciers – un problème qui est en augmentation dans de nombreux États, disent les défenseurs du logement. De nombreux emprunteurs financés par le gouvernement fédéral manquent également de temps, car le moratoire sur les saisies pour leurs prêts expire à la fin du mois de juin.

Plus d’un an après le début de l’urgence de santé publique, des millions de propriétaires en ressentent encore le pincement. Selon le fournisseur de données hypothécaires Black Knight, les graves impayés hypothécaires – ceux de plus de 90 jours de retard – ont quintuplé depuis le début de la pandémie. À la fin du mois de mars, près de 2,6 millions d’emprunteurs étaient toujours dans des plans d’abstention suspendant temporairement leurs paiements. De tels programmes ont freiné de nombreuses saisies pendant la pandémie, mais les dépôts de saisies au premier trimestre de cette année ont augmenté de 9% par rapport au trimestre précédent, selon Attom Data Solutions. Une partie de cette augmentation était probablement due à des saisies sur des propriétés vacantes et abandonnées, déclare Rick Sharga, vice-président exécutif de RealtyTrac, une unité d’Attom.

«La partie la plus facile a été d’amener les gens à faire preuve d’abstention», déclare Julia Gordon, présidente du National Community Stabilization Trust, une organisation à but non lucratif qui œuvre pour protéger les quartiers de la brûlure. «Le plus dur est de les sortir de l’abstention d’une manière qui les garde chez eux avec un paiement abordable.»

Brenda Myers, 52 ans, propriétaire d’une maison à Abbottstown, en Pennsylvanie, ne le sait que trop bien. Elle craint de perdre sa maison de 28 ans après l’expiration de sa tolérance actuelle en juin. Dans les mois qui ont précédé la pandémie, elle a perdu son emploi, son mari est décédé après un séjour coûteux en maison de retraite et elle a commencé à prendre du retard sur les paiements hypothécaires au moment où la crise COVID a commencé.

Sa capacité de travail est limitée, dit-elle, en raison de blessures subies dans un accident de voiture. Elle n’a pas l’argent pour actualiser le prêt, dit-elle, et, sans revenu, elle a du mal à obtenir une modification de prêt.

«C’est très difficile et j’essaie toujours de payer pour des funérailles», dit-elle. «La tolérance est une bonne chose, mais elle n’aide pas les propriétaires à actualiser leur prêt hypothécaire.» Étant donné le temps qu’il faudra peut-être pour distribuer les fonds d’aide aux propriétaires, elle dit: «vous allez voir beaucoup de maisons saisies».

Le sort de nombreux propriétaires comme Myers – et les futures allocations potentielles au Fonds d’aide aux propriétaires – dépendra de la rapidité et de l’efficacité avec lesquelles les États peuvent distribuer leurs dollars HAF, disent les experts en politique. Le Trésor accordera initialement à chaque État ou tribu participant approuvé 10% de son allocation totale à la HAF et débloquera des fonds supplémentaires lorsqu’il approuvera le plan du participant pour la distribution de l’argent.

Il faudra probablement plusieurs mois pour que les programmes d’État soient mis en place et fonctionnent, a déclaré Stockton Williams, directeur exécutif du Conseil national des agences de logement de l’État. Les États qui évoluent plus lentement pourraient ne pas démarrer avant 2022, déclare Russell Graves, directeur exécutif de la National Foundation for Debt Management, une agence de conseil en logement à but non lucratif.

Les États qui veulent marcher sur le gaz doivent tirer les leçons des erreurs du passé et – dans la mesure du possible – s’en tenir à un manuel normalisé, disent les experts en politique. Un précédent majeur pour le HAF, le programme Hardest Hit Fund établi par le Trésor en 2010 en réponse à la dernière crise financière, a des antécédents inégaux, disent les défenseurs du logement. Certains États ont tardé à distribuer l’argent, disent les défenseurs; créé des obstacles supplémentaires pour les propriétaires qui n’étaient pas mandatés par le gouvernement fédéral; et a eu du mal à obtenir la coopération des gestionnaires de prêts hypothécaires.

Les États ont une certaine marge de manœuvre pour improviser avec leurs programmes de fonds d’aide aux propriétaires, ce qui rend certains experts en politiques nerveux. Une grande variation entre les programmes étatiques «pourrait être contre-productive pour faire sortir l’argent rapidement» et soulève des inquiétudes quant à la manière dont les fonds seront ciblés sur ceux qui en ont le plus besoin, dit David Dworkin, PDG de la National Housing Conference. Et même si la législation HAF n’impose pas des exigences d’éligibilité ou de documentation excessives, «la question est de savoir si les États arracheront la défaite aux mâchoires de la victoire» en concevant des programmes avec des exigences plus lourdes, dit Joseph Sant, avocat général et vice-président de la Centre des quartiers de New York.

Selon Meg Burns, vice-présidente exécutive du Housing Policy Council, un groupe de commerce pour les initiateurs et les gestionnaires de prêts hypothécaires, une grande variation potentielle entre les programmes étatiques est également une préoccupation pour les agents opérant dans de nombreux Etats différents. Le Trésor a déclaré qu’il fournirait un modèle que les participants pourront utiliser pour concevoir leurs programmes.

Même si l’argent sort rapidement et sans heurts, certains défenseurs disent que de nombreux propriétaires pourraient être laissés pour compte. «Il est assez clair que 10 milliards de dollars ne suffiront pas» pour aider tout le monde dans le besoin, dit Dworkin, bien que cela puisse jeter les bases de nouvelles crédits du Congrès.

De nombreux défenseurs recherchaient également que le programme HAF serve de soutien aux emprunteurs dont les prêts hypothécaires ne sont pas garantis par la Fannie Mae FNMA à charte fédérale,
+ 0,41%
ou Freddie Mac FMCC,
+ 1,67%
ou par le gouvernement fédéral. Mais à la mi-avril, le Trésor a exhorté les États à donner la priorité à certains emprunteurs fédéraux, y compris ceux avec des prêts hypothécaires de la Federal Housing Administration, du ministère des Anciens combattants et du ministère américain de l’Agriculture.

Bien que cette orientation soit conforme à l’objectif du programme d’atteindre les emprunteurs à faible revenu et n’exclut pas les emprunteurs non financés par le gouvernement fédéral du programme, disent les experts, elle semble mettre de côté de nombreux emprunteurs hypothécaires privés qui ont des revenus inférieurs et ont dans certains cas n’a reçu aucune aide liée à la pandémie. «Les personnes ayant des hypothèques privées ne bénéficient actuellement d’aucune protection du Congrès», dit Gordon, et dans certains cas, elles ont été soumises à des conditions sévères pendant la pandémie, comme se faire dire de faire un remboursement forfaitaire à l’expiration d’une abstention – un pratique qui n’est pas autorisée pour ceux qui ont des hypothèques garanties par le gouvernement fédéral. «J’ai été surprise de ne pas se concentrer un peu plus sur la couverture des prêts privés», dit-elle. «C’est là que se produisent certaines des pires pratiques.»

Le département du Trésor n’a pas répondu aux demandes de commentaires.

Les emprunteurs non financés par le gouvernement fédéral seraient couverts par la proposition de la CFPB de suspendre les initiations de saisies jusqu’en 2022, avec des exceptions potentielles lorsque les gestionnaires ont pris certaines mesures pour évaluer d’autres options ou fait des efforts raisonnables pour contacter les emprunteurs qui ne répondent pas. Mais cette proposition attire également le feu de tous les côtés.

Dans le secteur des prêts hypothécaires, une préoccupation est que la proposition pourrait forcer les gestionnaires à violer leurs accords contractuels avec les investisseurs hypothécaires. «L’industrie peut y faire face, mais j’espère que ce n’est pas un signe de la façon dont le bureau va se comporter à l’avenir, car c’est très perturbateur», déclare David Stevens, PDG de Mountain Lake Consulting, ancien directeur de la Mortgage Bankers Association et un ancien commissaire de la FHA.

D’autres voient se préparer une bataille juridique. «Vous avez le droit des contrats parmi les agents de gestion et les détenteurs de billets», dit Sharga. Si la règle va de l’avant, dit-il, «je devrais supposer que quelqu’un contestera cela devant le tribunal.»

«En règle générale», selon un porte-parole du CFPB, le bureau ne croit pas que sa règle obligerait les gestionnaires d’hypothèques à violer les contrats avec les investisseurs, mais il souhaite examiner les lettres de commentaires sur la question.

Les défenseurs des propriétaires, quant à eux, affirment que le CFPB a le pouvoir d’arrêter les initiations de saisies jusqu’à la fin de l’année – ce n’est tout simplement pas la meilleure idée pour de nombreux emprunteurs. Certains emprunteurs, par exemple, pourraient courir un risque immédiat s’ils sortent de la tolérance en 2022, «et cette proposition ne leur offre pratiquement rien», dit Cohen.

Le processus d’élaboration des règles prendra également des mois, mais «beaucoup de gens, en particulier avec des prêts privés, sortent des abstentions maintenant ou ne le sont pas et ont besoin d’aide en ce moment», dit Cohen. Ces emprunteurs «ont besoin que le bureau établisse une norme selon laquelle toutes les sociétés de prêts hypothécaires doivent offrir des options durables aux propriétaires».

Le CFPB est préoccupé par le fait que certains emprunteurs, y compris ceux dont les prêts sont inclus dans des titres de marque privée, tombent entre les mailles du filet pendant que la règle est finalisée, et utilise d’autres outils pour aider à résoudre le problème, dit Diane Thompson, conseillère principale au bureau. Début avril, par exemple, le bureau a averti les gestionnaires d’hypothèques de se préparer à une augmentation du nombre d’emprunteurs ayant besoin d’aide et a déclaré qu’il surveillerait de près les réponses aux demandes des emprunteurs.

Cohen conteste également les aspects de la proposition qui ont moins attiré l’attention, y compris l’exigence selon laquelle les administrateurs divulguent oralement les options d’abstention disponibles lorsqu’ils parlent avec des emprunteurs confrontés à des difficultés liées au COVID qui ne participent pas encore à de tels programmes. «De nombreux rapports dénotent de la confusion et de la désinformation» lorsque les emprunteurs parlent avec des agents de gestion, dit-elle. «Le fait de ne rien fournir par écrit est une faiblesse importante de la proposition.»

«Ce n’est pas parce que vous le mettez par écrit que c’est clair et que quelqu’un le lit», dit Thompson. «En fin de compte, ce que nous voulons, et la plupart des défenseurs des droits des propriétaires, c’est qu’il y ait une conversation plus nuancée» qui aide les emprunteurs à comprendre leurs options.

.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*