Mes beaux-parents sont sous l’eau sur leur hypothèque et leur maison est en mauvais état. Devraient-ils simplement partir et emménager avec nous?


«The Big Move» est une chronique Crumpe qui examine les tenants et les aboutissants de l’immobilier, de la recherche d’une nouvelle maison à la demande de prêt hypothécaire.

Vous avez une question sur l’achat ou la vente d’une maison? Voulez-vous savoir où devrait être votre prochain déménagement? Envoyez un courriel à Jacob Passy à TheBigMove@Crumpe.com.

Peu de temps avant la pandémie, mon mari a accepté un emploi qui nous obligeait à quitter l’État; cependant, nous n’avons pas encore eu à le faire à cause du télétravail. Mon mari et moi avons deux jeunes enfants. Grâce à notre télétravail, mes beaux-parents surveillent nos enfants chez nous et ils restent souvent plusieurs jours à la fois.

Mon mari et moi avons demandé à ses parents d’emménager avec nous, une fois que nous avons déménagé. En théorie, c’est un excellent plan pour toutes les personnes impliquées: une garde d’enfants gratuite pour nous, des dépenses réduites pour eux et nous apprécions tous la compagnie de l’autre.

Le dilemme est que mes beaux-parents sont à 50 000 $ sous l’eau sur leur maison en rangée. La maison a des problèmes de pénétration d’eau et de fondations qui ne valent au mieux qu’environ 100 000 $. Mon beau-père est un homme très discipliné et ne pense pas que s’en aller soit la bonne chose à faire. Il pense que continuer à payer l’hypothèque est le meilleur plan, même s’ils ne vivent pas dans la maison.

Une vente à découvert, même si un acheteur serait prêt à s’attaquer aux problèmes, serait dévastatrice pour les économies dont il dispose. Mon mari pense que s’éloigner et prendre le crédit de la forclusion est la meilleure option. Ils vivraient avec nous et n’auraient plus le paiement hypothécaire qui les gêne.

De plus, mon mari est le seul enfant et l’exécuteur testamentaire désigné de la succession. Mon mari se rend compte que chaque fois que son père meurt (il a 71 ans), il lui appartiendra de s’occuper de la maison. Mon beau-père devrait-il continuer à payer ou s’en aller? Y a-t-il d’autres options que nous devrions envisager?

Sincèrement,

Une belle-fille inquiète

Cher concerné,

Votre lettre est un rappel important que même à une époque où la valeur d’une maison augmente à un rythme record, de nombreux Américains continuent de devoir plus sur leurs prêts hypothécaires que leur maison ne vaut, également appelé «être sous l’eau» sur une maison.

Des millions d’Américains se sont retrouvés dans cette position à la suite de la crise des prêts hypothécaires à risque qui a provoqué la Grande Récession. Mais même si les prix des maisons ont augmenté – dans de nombreux cas pour atteindre de nouveaux sommets sans précédent – quelque 1,6 million de maisons sont toujours en situation négative au troisième trimestre de 2020, selon les données les plus récentes disponibles de CoreLogic CLGX,
+ 0,25%.
Cela représente environ 3% de toutes les maisons hypothéquées à l’échelle nationale.

S’éloigner d’une maison sous l’eau est une décision peu judicieuse, quelle que soit la manière dont vous la coupez. Et pratiquement n’importe quel expert financier conseillerait à votre famille de l’éviter à tout prix.

Pour commencer, les saisies sont absolument dévastatrices pour le pointage de crédit d’un propriétaire, et elles restent dans le dossier de crédit d’une personne pendant sept ans. Vous vous demandez peut-être quelle différence cela fait-il? Et si votre nouveau mode de vie ne fonctionne pas? Votre famille et vos beaux-parents n’ont passé que de courtes périodes ensemble – c’est très différent d’une cohabitation permanente.

Si vos beaux-parents décident qu’ils ont besoin de leur propre logement, ils peuvent avoir du mal à se qualifier pour une location avec le faible pointage de crédit qu’ils auraient après la forclusion. Vous et votre mari êtes-vous prêts à agir en tant que garants pour eux dans une telle situation?

La forclusion n’est pas une carte gratuite pour sortir de prison. Vous avez radié la possibilité de conclure une vente à découvert parce que cela nuirait aux économies de vos beaux-parents, mais c’est exactement ce qui pourrait arriver avec une forclusion.

«En fonction des lois de leur état, le prêteur pourrait saisir le prêt, vendre la propriété et poursuivre les parents pour un jugement de carence – la différence entre le prix de vente et ce qui était dû sur le prêt plus taxes, assurance, amendes et frais », a déclaré Rick Sharga, vétéran du secteur hypothécaire et vice-président exécutif de la société de données immobilières RealtyTrac.

Ne manquez pas: Je prévois de prendre ma retraite bientôt. Devrions-nous vendre notre maison alors que les prix sont élevés – et louer pendant deux ans?

La loi fédérale spécifie que l’épargne-retraite dans les comptes de retraite d’entreprise tels que 401 (k) s est exempte de saisie-arrêt par les créanciers en cas de jugement d’irrégularité. Certains États étendent cette même courtoisie aux comptes de retraite autogérés.

Il y a aussi des considérations morales et éthiques. Vos beaux-parents ont signé un accord avec le prêteur hypothécaire, il est donc compréhensible que votre beau-père se sente obligé de tenir sa part du marché. De plus, la recherche montre que les saisies peuvent faire baisser la valeur des propriétés des maisons voisines.

Que faire à la place? Eh bien, pour commencer, vous devriez tous examiner si vos beaux-parents sont admissibles à toute forme d’assistance pour effectuer les réparations nécessaires à leur maison afin de l’amener à un état vendable. Si l’un de vos beaux-parents est un ancien combattant, il peut être admissible à une aide dans le cadre de l’opération Homefront. Parmi les autres ressources sur lesquelles ils peuvent rechercher une aide financière, citons l’Association nationale des agences régionales sur le vieillissement et Habitat pour l’humanité.

Je pense également que vous devriez reconsidérer une vente à découvert et voir si le gestionnaire d’hypothèques de votre belle-famille accepterait un montant réduit pour rembourser l’hypothèque. Les agents peuvent toujours demander à vos beaux-parents le solde du prêt après la vente – bien que cela dépende de l’État – mais comme je l’ai dit, cela est également vrai pour les saisies.

«Une autre option peut être un ‘acte tenant lieu de forclusion’, par lequel ils abandonneraient la maison à la banque sans passer par le processus de forclusion, peut-être en échange de la promesse de la banque de renoncer à toute insuffisance», a déclaré Eric Dunn, directeur du contentieux. au Projet de loi nationale sur le logement.

Une vente à découvert ou un acte tenant lieu aurait un impact sur le crédit de votre belle-famille, mais ce serait quand même moins grave que le coup qu’ils subiraient d’une forclusion. Et quelle que soit l’option, vous devez être d’accord avec le service après-vente.

Ils pouvaient également toujours voir si le prêteur serait disposé à leur pardonner une partie du solde du principal du prêt. C’est peu probable, mais le prêteur peut être disposé à faire preuve de souplesse – les saisies sont coûteuses pour les sociétés hypothécaires, après tout.

Avant que votre famille ne prenne une décision, je vous recommande vivement de discuter de votre cas avec un avocat immobilier ou un conseiller en logement certifié HUD. Ces personnes pourraient vous aider à négocier la meilleure solution possible avec le prêteur de votre belle-famille pour s’assurer qu’elles sortent de cette situation en meilleure forme. Je souhaite bonne chance à votre famille.

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