Les gens qui connaissent une chose ou deux sur les bulles boursières sonnent l’alarme sur le secteur du logement. Cela ressemble à de mauvaises nouvelles – la dernière a provoqué la crise financière.
Prenez Kerry Killinger, ancien PDG de la Washington Mutual Savings Bank. Sa banque était au cœur de la crise financière de 2007-2008. Ainsi, ses récents avertissements d’une bulle émergente dans le secteur immobilier devraient vous faire remarquer.
D’autres experts du secteur du logement craignent que la hausse des taux hypothécaires nuise à la croissance du secteur. Si des taux plus élevés déclenchent un ralentissement, cela nuira à tout le monde, car la construction de maisons est un moteur si important de notre économie.
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Mais devrions-nous vraiment avoir peur? Je ne pense pas.
Certes, il est troublant que les prix des maisons aient grimpé de 10% l’an dernier, et nous pouvons nous attendre à la même augmentation cette année. Des gains de prix aussi rapides peuvent suggérer qu’une bulle est en préparation. Les acheteurs continuent de chasser agressivement l’offre rare, un autre signe d’avertissement. La propriété moyenne existante se vend en seulement 16 jours, souligne Bank of America.
Mais voici quatre raisons pour lesquelles cela ne présage pas de problèmes pour l’économie ou même pour les stocks de logements, d’ailleurs.
1. Les prêteurs et les emprunteurs ne deviennent pas fous
Selon l’économiste en chef de la Federal National Mortgage Association (FNMA), Doug Duncan, économiste en chef de la Federal National Mortgage Association (FNMA), les prêteurs suivent des normes de souscription beaucoup plus strictes. Le genre d’excès qui a créé la crise financière n’est donc pas dans les cartes.
2. Les taux hypothécaires sont proches des creux historiques
Les acheteurs de maison en herbe sont sans aucun doute irrités que le taux hypothécaire fixe de 30 ans ait grimpé à 3,2% contre une moyenne de 2,8% au quatrième trimestre de l’année dernière. Cela semble être un gros inconvénient pour les acheteurs potentiels. Mais vraiment, ce n’est pas si mal. Après tout, ce taux hypothécaire est toujours bien en dessous de la moyenne de 7,3% depuis 1982, souligne l’économiste de l’Association des banquiers hypothécaires Joel Kan. «Je ne m’attends pas à ce que ce soit une pierre d’achoppement majeure pour quiconque achète une maison», dit-il.
Adam Ballantyne, analyste senior chez Cambiar Investors, est d’accord. «Les taux hypothécaires restent près de leurs plus bas records au cours des 60 dernières années, ce qui a plus que compensé les hausses de prix des logements et le coût de possession», déclare Ballantyne, qui suit le secteur du logement pour Cambiar.
Un grand risque est qu’une forte hausse de l’inflation entraîne une hausse des rendements des bons du Trésor à 10 ans, entraînant une hausse des taux hypothécaires. Mais cela est peu probable pour plusieurs raisons, notamment les gains de productivité.
Fannie Mae prédit une inflation assez modérée de 1,8% à 2,2% entre la seconde moitié de cette année et le troisième trimestre de 2022.
3. La demande de logements dépassera l’offre
Duncan, l’économiste de la Federal National Mortgage Association, s’attend à ce que les prix des maisons augmentent encore de 10% cette année. Il cite ces déséquilibres sous-jacents entre l’offre et la demande:
L’offre de maisons existantes à vendre est à son plus bas niveau historique. Le niveau de maisons neuves vendues et non construites est à un niveau record. Et l’offre de logements en construction ou construits et disponibles à la vente est à des niveaux très bas.
Qu’est-ce qui explique cela?
Boomers, pour un. Ils ne réduisent pas leurs effectifs et ne quittent pas leurs maisons au rythme des générations précédentes, dit Duncan. Une des raisons est qu’ils sont en meilleure santé, pour leur âge. Ensuite, les milléniaux entrent dans l’ère de l’achat d’une maison. Troisièmement, la robuste économie à venir entraînera une croissance solide de l’emploi. Combiné avec le taux d’épargne élevé, cela soutiendra la demande. Ensuite, les loyers se raffermissent à nouveau, ce qui pousse les gens à envisager l’accession à la propriété.
«L’activité des commandes en février et mars, à l’approche de la saison de vente du printemps, est toujours à des records de plusieurs décennies pour les grands constructeurs d’habitations», déclare Ballantyne, chez Cambiar Investors.
Les travaux d’enquête confirment que les acheteurs de maison ne sont pas sur le point de faire une pause. L’indice de sentiment d’achat de maison de Fannie Mae, basé sur un sondage auprès des consommateurs, a augmenté de 5,2 points en mars pour s’établir à 81,7. Le pourcentage de répondants qui ont déclaré que le moment était propice pour acheter une maison est passé de 48% à 53%.
4. Les activités internes suggèrent qu’il n’y a pas de bulle
Il y a beaucoup de ventes d’initiés par les dirigeants et les directeurs des constructeurs d’habitations, ce qui est typique du groupe. Mais d’après mes calculs, c’est loin des niveaux effrénés observés avant la crise financière, qui ont signalé des problèmes en cours de route. Considérez les trois plus gros constructeurs d’habitations en termes de revenus.
Chez Lennar LEN,
les initiés ont vendu des actions d’une valeur annualisée de 11,9 millions de dollars au cours des deux derniers trimestres. C’est près de la moitié des 21,5 millions de dollars par an qu’ils ont vendus en 2005 et 2006, les années précédant le début de la crise financière. Chez Pulte PHM,
les ventes annualisées au cours des deux derniers trimestres n’étaient que de 791 000 $ comparativement à 3,4 millions de dollars par année en 2005-2006.
Chez DR Horton DHI,
les ventes récentes ont dépassé les ventes d’avant la crise par deux contre un. Cela semble troublant. Mais il est compensé par les ratios plus favorables à Lennar et Pulte, et le gros achat d’initiés que j’ai récemment repéré chez le promoteur immobilier Howard Hughes HHC,
et PennyMac Financial Services PFSI,
un donneur d’ordre hypothécaire.
Stocks de construction résidentielle à considérer
Ballantyne, chez Cambiar, pense que les actions des constructeurs d’habitations surclasseront le marché en 2021, même si la plupart des actions des constructeurs d’habitations sont à des niveaux records. Ne vous attendez pas aux gains que nous avons constatés au cours des trois derniers trimestres. «La plus grande partie de l’argent plus facile a été gagnée, car une grande partie de la croissance des bénéfices est déjà prise en compte», dit-il.
Mais plus de profits sont possibles avec ces noms, car les valorisations boursières restent exceptionnellement basses. Prenons par exemple DR Horton, le plus grand constructeur de maisons. Il affiche l’une des plus fortes croissances de bénéfices de son histoire (43% l’an dernier et 50% prévu cette année). Mais son action se négocie à un P / E avant de 10,3, ce qui est plus proche du bas de sa fourchette historique de P / E sur 10 ans de 8 à 15, dit Ballantyne.
Les valorisations des constructeurs d’habitations restent également exceptionnellement faibles par rapport à l’ensemble du marché, malgré le contexte solide pour le groupe, dit-il. Le contexte haussier selon lui: la demande reste exceptionnellement élevée; l’offre reste exceptionnellement faible; et l’accessibilité est toujours très bonne. Les constructeurs d’habitations sont également en bonne forme grâce à des niveaux d’endettement plus faibles, des marges record et une croissance solide des flux de trésorerie, dit-il.
Bank of America a des notations «d’achat» sur DR Horton, KB Home KBH,
et Forestar Group POUR,
dans la construction résidentielle et la promotion immobilière. JP Morgan JPM,
l’analyste Michael Rehaut a des notes «surpondérées» sur DR Horton, PulteGroup et MDC Holdings MDC,
Il prédit que ces entreprises bénéficieront d’une demande solide en 2021. Keefe, Bruyette & Woods, une division de Stifel, a obtenu des notes «d’achat» sur Toll Brothers TOL,
et Lennar LEN,
Dans le secteur des matériaux de construction résidentielle, Bank of America a attribué des notations «d’achat» à Masco MAS,
Armstrong World Industries AWI,
et JELD-WEN Holding JELD,
Deux pièces “ d’initiés ”
Personnellement, je préfère Howard Hughes, en raison des achats répétés par des initiés – ses dirigeants achètent les actions. Ce promoteur immobilier est un «double» puisque je l’ai suggéré dans ma lettre boursière, Brush Up on Stocks (voir le lien dans ma bio, ci-dessous) à environ 50 $ en avril 2020. Je viens de réitérer le stock dans ma lettre aux niveaux actuels , en partie à cause de plus d’achats d’initiés, et je continue à posséder ce nom.
Howard Hughes achète des terres dans les régions à forte croissance du Nevada, du Maryland et d’Hawaï. Il prépare le terrain pour le développement et le vend aux constructeurs d’habitations, qui créent des communautés. Puis Howard Hughes construit des bureaux, des centres commerciaux et des restaurants sur le terrain voisin qu’il conserve pour desservir les communautés. C’est aussi une pièce de réouverture en raison de son développement dans le Seaport District sur l’East River dans le Lower Manhattan.
Les initiés aiment aussi beaucoup PennyMac Financial Services, un initiateur de prêts hypothécaires. La croissance du marché hypothécaire ralentira en 2021, mais elle sera toujours forte par rapport aux normes historiques. Les initiations de prêts hypothécaires pour l’achat d’un logement augmenteront de 10%, tandis que les origines de refinancement diminueront. Cette dynamique ne devrait pas être négative pour PennyMac Financial, car elle se concentre sur les initiations de prêts hypothécaires pour les achats de maisons plutôt que sur les refinancements.
Michael Brush est chroniqueur pour Crumpe. Au moment de la publication, il possédait HHC. Brush a suggéré HHC, JPM et TOL dans son bulletin d’information, Brush Up on Stocks. Suivez-le sur Twitter @mbrushstocks.
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