Post-COVID, le centre-ville devient place publique (et survit)


Alors que les vaccinations contre le COVID-19 se propagent à travers le pays, les bureaux commencent à ouvrir leurs portes et à accueillir de nouveau les employés dans les centres d’affaires. Qu’en est-il des légions d’employés de bureau qui se sont habitués à travailler à domicile et qui en sont venus à apprécier leur nouvelle flexibilité – comment seront-ils accueillis?

Pour avoir une idée de ce à quoi ressemblera une ville reconsidérée, nous avons réuni un panel virtuel pour examiner comment les centres de bureaux urbains pourraient s’adapter et changer. Nous avons demandé: si le travail à domicile est là pour durer, à quoi ressembleront les centres-villes dominés par les bureaux dans cinq ans? Comment éviter que les centres-villes ne soient vides? Qu’arrive-t-il aux banlieues, et au-delà, aux exurbs?

Les réponses ont été modifiées pour plus de clarté et de longueur.

Edward Glaeser est professeur d’économie à l’Université Harvard et auteur de La survie de la ville, de Penguin Press.

Les centres-villes deviendront plus résidentiels, moins chers, plus jeunes et plus délabrés. Bien qu’une partie du travail à domicile soit là pour rester, la plupart des employés continueront à se rendre dans un bureau, la plupart du temps. Le contact en face à face peut alimenter l’innovation, permettre l’apprentissage en cours d’emploi et empêcher le travail de se sentir purement transactionnel. Il y aura une réduction de la demande d’espaces commerciaux, ce qui devrait entraîner une baisse des loyers commerciaux et une certaine conversion à des usages résidentiels.

Les bureaux qui avaient été utilisés par les banques peuvent être loués moins cher aux startups qui accordent plus de valeur au travail collaboratif 24h / 24. Le bureau n’est pas mort, mais il est certainement mobile. De nombreux centres-villes courent un risque considérable de perdre des entreprises au profit de localités moins chères et plus chaudes. Ce moment serait un mauvais moment pour les gouvernements locaux de traiter leurs employeurs locaux comme une ressource fixe qui peut être librement imposée. La garantie la plus importante d’un succès économique durable est de faire de la ville un endroit idéal pour vivre et travailler.

Quant à la banlieue…

La peur des maladies contagieuses a motivé les premiers banlieusards au XIXe siècle, et elle peut encore avoir cet effet aujourd’hui. La tendance générale vers les grandes maisons de banlieue au cours des 40 dernières années se poursuivra et peut-être même s’accélérera. Certains nicheurs vides resteront dans les banlieues plutôt que de se réurbaniser. Certains parents d’enfants d’âge scolaire accéléreront leur déménagement vers la banlieue. Néanmoins, je vois cela comme un changement marginal dans les banlieues, pas comme un grand tournant.

Brooks Rainwater est cadre supérieur du Center for City Solutions
à la Ligue nationale des villes.

Bien que l’adoption généralisée de politiques de travail à domicile par les entreprises ne se fasse pas de manière uniforme, même un déplacement de 10% de la main-d’œuvre des quartiers d’affaires du centre-ville vers les bureaux éloignés aura un impact énorme sur les centres-villes et les quartiers des régions métropolitaines.

Une dispersion géographique plus large des talents au-delà d’un simple groupe de grandes villes superstar pourrait conduire à une répartition plus équitable de la richesse dans tout le pays et atténuer certains des problèmes persistants de logement abordable auxquels sont confrontées nos plus grandes villes. Tout au long de 2020, nous avons assisté à une migration de villes comme San Francisco et New York vers la Sun Belt et les petites zones métropolitaines, avec une croissance particulièrement forte dans des régions comme les régions d’Austin et de Miami.

Et en banlieue et en périphérie?

Les grandes villes comme New York et Washington ne voyant que 10% ou 20% des employés de bureau de retour dans leurs bureaux d’ici la fin de l’année dernière – et la plupart des observateurs ne s’attendent pas à la plupart [who] retournez au travail au bureau jusqu’à cet été – l’impact à long terme sur les centres-villes se fera sentir. Si, comme de nombreuses personnes le prédisent, un grand nombre de grandes entreprises et organisations se tournent vers un environnement mixte de bureau et à distance, cela pourrait conduire à une croissance continue dans les banlieues.

Le régionalisme continuera de gagner en importance à mesure que les villes, les banlieues et les banlieues reconnaîtront plus pleinement qu’ils sont intimement liés dans les bons et les mauvais moments. Les tendances dans les banlieues vers un développement à usage mixte, une plus grande capacité de marche et des connexions de transport en commun accrues étaient établies depuis longtemps avant la pandémie, et ces tendances ne feront que proliférer et s’accélérer après la pandémie.

Crédits: Elizabeth Lippman

MaryAnne Gilmartin est fondatrice et PDG de MAG Partners LP, une société de développement immobilier basée à New York.

Les employés de bureau réclament de ressentir l’énergie et la collaboration qu’ils ont manquées l’année dernière, mais sans renoncer à une partie de la flexibilité retrouvée dans leurs journées de travail. Je pense que cette dynamique sera formidable pour les immeubles de bureaux et les quartiers commerciaux denses en les obligeant à devenir plus polyvalents – ce qui se produisait même avant le COVID-19. Une semaine de travail plus flexible soulagera le béguin des heures de pointe et offrira une excellente occasion d’adapter les rues, les parkings et les structures de bureaux pour créer plus de dynamisme. Les districts existants devraient en permanence céder plus d’espace public aux restaurants en plein air, aux parcs urbains et aux infrastructures piétonnières et cyclables. Pour les immeubles de bureaux eux-mêmes, les lobbies devraient abandonner leurs limites et s’intégrer dans les opérations d’alimentation et de boissons, en gardant les espaces activés du matin au soir.

Cela a-t-il un impact sur les banlieues et les banlieues au-delà?

Si nous considérons cela comme un écosystème, il ne sera pas surprenant que les banlieues et les banlieues s’adaptent en parallèle avec les centres-villes. Le changement le plus important pourrait concerner davantage de bureaux satellites et de lieux de travail collaboratif. Ceux-ci ne remplaceront pas le siège social de l’entreprise, mais les grandes entreprises les chercheront comme suppléments, de sorte qu’un parent suburbain puisse sauter le trajet un ou deux jours par semaine tout en travaillant toujours dans un cadre professionnel et être en mesure d’être à la maison pour le baseball. pratique ou le récital de chorale. Les exurbs devraient en bénéficier dans une certaine mesure [among] les personnes qui travaillent dans des industries qui n’ont vraiment pas besoin d’interaction régulière en personne, mais je pense que lorsque la sûreté et la sécurité reviendront – et, après la vaccination, elle le sera – la majorité des industries qui dirigent les centres urbains voudront et devront rester à proximité et de préserver la magie qui vient d’interagir avec d’autres personnes. Pour la plupart d’entre nous, les exurbs resteront un répit et un sanctuaire attrayants, une escapade, pas une maison à temps plein.

Mitchell Moss est le directeur du Rudin Center for Transportation de l’Université de New York, où il est également professeur Henry Hart Rice de politique et d’urbanisme.

Le travail à distance a augmenté depuis que la pandémie a frappé, ce qui a amené de nombreuses personnes à croire que le bureau est mort. Rien ne pourrait être plus éloigné de la vérité. Le bureau du futur mettra l’accent sur les activités qui nécessitent un contact humain: des réunions informelles et des cadres qui favorisent la circulation facile des idées et des commentaires. Mais les organisations doivent s’adapter à l’essor du travail à distance en passant à une semaine de travail de trois ou quatre jours, avec un environnement de bureau qui favorise le contact humain mais sans postes de travail de 50 pieds carrés, et en investissant dans de nouveaux systèmes pour assurer le public la santé, comme la ventilation avancée de l’air, l’accès à une abondance de paramètres extérieurs et des espaces de bureau qui accueillent des réunions informelles et spontanées.

Une poignée de grandes villes prospéreront en tant que centres de bureaux pour les entreprises qui desservent les marchés nationaux et mondiaux, mais les fonctions de routine qui dépendent des ordinateurs continueront d’être situées dans des endroits à faible coût. Les fonctions de «back-office» se déplacent hors des villes depuis plus de 50 ans, depuis que Citibank a établi un centre de traitement des cartes de crédit dans le Dakota du Sud, tandis que d’autres sociétés de services financiers ont déplacé leurs opérations de paiement de factures à l’étranger. Cependant, les activités de haut niveau qui dépendent de la confiance, des contacts informels et du flux d’informations sensibles se feront toujours pendant le petit-déjeuner, le déjeuner et le dîner et dans les tours de bureaux de New York et de Londres, pas dans des villes de taille moyenne comme Charlotte, Austin, Boston ou Salt Lake City, qui n’ont tout simplement pas l’expertise juridique, financière et médiatique nécessaire pour être compétitifs dans l’économie mondiale. L’expertise technique peut être concentrée à Seattle ou à San Diego. Mais les grandes villes du 21e siècle ont besoin de rassembler les gens, ce qui nécessite une connectivité aérienne internationale supérieure ainsi qu’une connectivité Internet.

Et en dehors des centres-villes?

Nous assistons à la montée en puissance du «supercommutateur» alors que les travailleurs choisissent leur lieu de résidence – en fonction de leurs préférences en matière d’éducation, de loisirs ou de climat, plutôt que de proximité du travail. La communauté de résidence secondaire est de plus en plus une première maison au 21e siècle.

Mark Dotzour est un économiste de l’immobilier qui a occupé pendant 18 ans le poste d’économiste en chef du Real Estate Center de la Texas A&M University à College Station, au Texas.

Ma spéculation est que dans l’ère post-COVID, il y aura encore beaucoup de gens qui travaillent dans les immeubles de bureaux du centre-ville. Il est possible qu’un environnement de travail hybride se développe, où les gens travaillent au bureau trois jours par semaine et travaillent à la maison les autres jours. Dans ce scénario, je ne vois pas de réduction significative de la demande de bureaux. Les employés auront toujours besoin de l’espace qu’ils occupaient auparavant. La circulation piétonnière réduite serait un défi pour les détaillants et les restaurants du centre-ville. L’ambiance urbaine est une vraie joie pour de nombreuses personnes depuis de nombreuses années maintenant. C’est amusant quand c’est agréable, excitant, stimulant et sécuritaire. Quand ce n’est pas le cas, les professionnels en activité et les grandes et petites entreprises peuvent déménager rapidement. L’ambiance urbaine repose sur des efforts fructueux de sécurité publique. Personne ne veut vivre ou travailler dans un environnement où il a peur.

Comment les banlieues et les banlieues peuvent-elles être perçues alors que la pandémie s’évanouit dans la mémoire?

Nous sommes au début d’une grande expérience sociale pour explorer ce que pourraient être ces efforts. Comment les banlieues et les banlieues peuvent-elles être perçues alors que la pandémie s’évanouit dans la mémoire? L’urgence de se déplacer pour des raisons de santé vers les banlieues diminuera, mais je vois deux raisons qui entraîneraient un éloignement supplémentaire du noyau urbain. Si le travail à domicile permet aux entreprises d’attirer les plus grands talents, alors de nombreuses entreprises pourraient adopter la même politique. Si la violence et la criminalité sont autorisées à proliférer dans les centres urbains, les travailleurs et les entreprises partiront. Si les gens sont autorisés à travailler à domicile, alors des opportunités d’aménagement du territoire peuvent apparaître dans les petites communautés à moins de 60 minutes en voiture du quartier central des affaires.

Ann Duncan est vice-présidente exécutive et chef de l’équipe des services aux occupants de la société de services immobiliers Savills, basée à Tampa, en Floride.

Aujourd’hui plus que jamais, nous nous rendons compte que le dynamisme tant au travail que dans la vie personnelle est essentiel au bien-être. Sur la base de cet équilibre, les bureaux et les villes continueront d’être importants, mais le paysage changera. Pour les cohortes plus jeunes, l’interaction en personne est cruciale à la fois pour l’apprentissage et l’avancement professionnel, et les jeunes travailleurs sont souvent moins susceptibles d’avoir des configurations de travail idéales à la maison. Nous croyons que l’objectif du bureau doit s’adapter pour se concentrer sur l’expérience, la productivité, la collaboration et la culture en tant que priorités pour l’attraction et la rétention des employés.

Et en dehors des grandes villes?

La pandémie a accéléré la tendance à la migration vers les villes secondaires (par exemple, Austin, Phoenix, Nashville, Tampa et Denver), sur la base de divers facteurs tels que le coût des affaires, les implications fiscales et la qualité de vie. Les villes qui mélangent efficacement travail (densité d’opportunités), personnel (activités, culture) et qualité de vie (coût de la vie, temps de trajet, nature) continueront d’attirer les talents, réduisant encore l’écart entre les plus grandes métropoles, comme New York et San Francisco et marchés secondaires. L’analyse et la stratégie du travail n’ont jamais été aussi importantes.

.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*