Si vous possédez une propriété de vacances que vous ne louez pas du tout au cours de l’année, elle est considérée comme une résidence personnelle aux fins de l’impôt fédéral sur le revenu. Les modifications apportées par la Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) peuvent affecter négativement vos déductions détaillées autorisées pour les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers. Pour plus de détails, en savoir plus ici.

Abattement fiscal spécial si vous le louez pour quelques jours seulement

Un allégement fiscal fédéral spécial est disponible si vous louez votre maison de vacances pendant moins de 15 jours au cours de l’année et que vous l’utilisez à des fins personnelles pendant plus de 14 jours. Dans ce scénario, qui se produit souvent avec les maisons de vacances situées à proximité d’événements majeurs tels que les tournois de golf professionnels, vous n’avez pas besoin de déclarer un centime des revenus locatifs.

L’activité de location est totalement ignorée en vertu des règles fiscales. Etrange mais vrai! Déclarez toutes les déductions détaillées autorisées pour les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers sur l’annexe A de votre formulaire 1040. Le seul inconvénient est que vous n’obtenez aucune déduction pour les autres dépenses attribuables à la période de location, telles que les frais de publicité et de nettoyage.

Votre maison de vacances est-elle classée comme résidence personnelle ou comme bien locatif ?

Bonne question. En supposant que votre logement ne soit pas admissible à la pause spéciale susmentionnée, voici ce que l’Internal Revenue Code et les règlements de l’IRS disent sur la façon de classer les propriétés de vacances «à usage mixte» qui ont à la fois un usage personnel et locatif au cours de l’année.

Résidence personnelle

Votre logement est classé comme résidence personnelle si :

* Vous le louez plus de 14 jours dans l’année, et…

* L’utilisation personnelle au cours de l’année dépasse le plus élevé de : 1. 14 jours ou 2. 10 % des jours où vous louez la maison aux taux du marché.

Ne comptez que les jours réels de location et d’occupation personnelle. Ne tenez pas compte des jours d’inoccupation et des jours que vous consacrez principalement aux activités de réparation et d’entretien.

L’utilisation personnelle signifie généralement l’utilisation par le propriétaire, certains membres de la famille et toute autre partie (membre de la famille ou autre) qui paie moins que les tarifs de location du marché. Si votre maison de vacances est utilisée par une autre personne dans le cadre d’un accord de réciprocité (« J’utilise votre logement et vous utilisez le mien »), cette utilisation est considérée comme un usage personnel.

Exemple 1: En 2021, votre famille, les autres membres de votre famille et vos amis utiliseront votre condo en bord de mer pendant 120 jours. Vous louez le lieu à des tiers aux tarifs du marché pendant 210 jours. Puisque l’usage personnel dépasse le plus élevé de : 1. 14 jours ou 2. 10 % des jours de location, le condo est classé comme résidence personnelle pour l’année, et les règles fiscales expliquées dans cette colonne s’appliquent.

Bien locatif

Votre logement est classé comme bien locatif si :

* Vous le louez plus de 14 jours dans l’année, et…

* L’utilisation personnelle au cours de l’année ne dépasse pas le plus élevé de : 1. 14 jours ou 2. 10 % des jours où vous louez la maison aux taux du marché.

Encore une fois, ne comptez que les jours réels de location et d’utilisation personnelle – ne tenez pas compte des jours d’inoccupation et des jours consacrés principalement aux activités de réparation et d’entretien.

Exemple 2 : En 2021, vous louez votre condo en bord de mer à des tiers aux tarifs du marché pendant 300 jours. Votre famille utilise le condo pendant 30 jours. Étant donné que l’utilisation personnelle ne dépasse pas le plus élevé de : 1. 14 jours ou 2. 10 % des jours de location, l’endroit est classé comme un bien locatif pour l’année, et un ensemble de règles fiscales différent s’applique. (Je les couvrirai dans ma prochaine chronique.)

Angles fiscaux pour les résidences secondaires à usage mixte classées en résidences personnelles

Le principe fiscal fondamental d’une résidence secondaire à usage mixte classée en résidence personnelle est que les dépenses déductibles imputables à l’activité locative ne peuvent excéder les revenus locatifs bruts. En d’autres termes, les frais de location ne peuvent pas entraîner de perte fiscale. Les revenus locatifs bruts sont définis comme nets des dépenses directes pour obtenir des locataires telles que les commissions versées aux agents immobiliers ou aux agents de location et les dépenses de publicité.

* Déduisez les dépenses admissibles attribuables à l’utilisation locative sur l’annexe E de votre formulaire 1040.

* Réclamez des déductions détaillées pour les frais d’intérêts hypothécaires admissibles et les impôts fonciers admissibles attribuables aux particuliers sur l’annexe A du formulaire 1040.

Répartition des dépenses entre usage personnel et locatif

Comme vous pouvez le voir, vous avez besoin d’une procédure pour répartir les dépenses de la maison de vacances entre l’utilisation personnelle et locative. Pour un bien classé en résidence personnelle, la procédure d’attribution et le traitement de la déclaration fiscale sont les suivants.

Étape 1: Attribuez les frais d’intérêt de résidence admissibles d’une hypothèque contractée pour acheter ou améliorer votre maison de vacances et les impôts fonciers en utilisant les jours réels de location et d’utilisation personnelle. Sous réserve des limites de la TCJA, radiez les intérêts débiteurs et les impôts fonciers en tant que déductions détaillées sur l’annexe A.

Point clé: Dans de nombreux cas, aucun des impôts fonciers attribuables à un usage personnel ne sera déductible sur l’annexe A, car votre limite annuelle pour les impôts fonciers détaillés et locaux et les impôts sur le revenu (10 000 $ ou 5 000 $ si vous utilisez le statut de déclaration de mariage séparé) sera absorbée. par des déductions pour les impôts fonciers d’État et locaux sur votre résidence principale et/ou des déductions pour les impôts sur le revenu d’État et locaux. Les rats!

Étape 2: Sur l’annexe E du formulaire 1040, déclarez 100 % des revenus bruts de location de votre maison de vacances.

Étape 3: Sur l’annexe E, déclarez le pourcentage d’utilisation locative des intérêts hypothécaires qui pourrait autrement être réclamé comme déduction détaillée de l’annexe A pour les intérêts de résidence admissibles. Idem pour le pourcentage d’utilisation locative des impôts fonciers qui pourraient autrement être réclamés comme déduction détaillée de l’annexe A. Toutefois, ces dépenses d’usage locatif ne peuvent excéder les revenus locatifs bruts du bien. S’ils dépassent les revenus de location bruts, réclamez les intérêts et les impôts fonciers excédentaires en tant que déductions détaillées sur l’annexe A – sous réserve des limites de la TCJA.

Étape 4: S’il reste des revenus de location nets à l’annexe E après l’étape 3, compensez les revenus avec les déductions admissibles pour les autres dépenses attribuables aux périodes d’utilisation locative (assurance des biens, services publics, entretien, amortissement, etc.). Notez que les autres dépenses attribuables à l’utilisation locative peuvent inclure des intérêts hypothécaires qui ne répondent pas à la définition d’intérêt de résidence admissible. Par exemple : les intérêts sur un prêt qui n’est pas garanti par votre maison de vacances mais dont le produit a été dépensé pour la maison de vacances ou lorsque les limites de la dette pour les déductions détaillées des intérêts de résidence admissibles sont dépassées. Cependant, les autres dépenses attribuables à l’utilisation locative ne peuvent pas dépasser le revenu locatif restant après les soustractions à l’étape 3. Dans la mesure où les autres dépenses attribuables dépassent les revenus locatifs après l’étape 3, les dépenses excédentaires sont rejetées pour l’année en cours. Passez à l’étape 4. Les autres dépenses attribuables à un usage personnel ne sont pas déductibles et n’ont aucune incidence sur votre déclaration de revenus.

Étape 5 : Suivez la règle de classement pour déterminer quelles autres dépenses spécifiques attribuables à la location sont refusées à l’étape 4. Selon la règle de classement, les dépenses non autorisées consistent d’abord en tout amortissement non autorisé, puis en une partie au prorata de toutes les autres dépenses non autorisées. Si l’amortissement est limité, la base fiscale de votre maison de vacances n’est réduite que du montant autorisé, le cas échéant.

Étape 6 : Reportez toutes les autres dépenses non autorisées attribuables à l’utilisation locative de l’étape 5 à votre année d’imposition suivante. Cette année-là, les dépenses sont à nouveau soumises à une limitation basée sur les revenus locatifs de cette année-là. Vraisemblablement, si vous vendez la propriété, vous pouvez utiliser tout gain fiscal attribuable à la partie à usage locatif de la propriété pour « libérer » les dépenses non autorisées de l’année précédente attribuables à l’utilisation locative.

Exemple 3 : Comme dans l’exemple 1, vous utilisez votre condo en bord de mer 120 jours à des fins personnelles au cours de l’année et vous le louez 210 jours. Ainsi, le condo est classé comme résidence personnelle à des fins fiscales. Cela signifie que vous devez répartir les dépenses entre l’utilisation personnelle et locative en utilisant 120/330 comme fraction d’utilisation personnelle et 210/330 comme fraction d’utilisation de location. Suivez ensuite la procédure de déclaration de revenus étape par étape expliquée ci-dessus.

Planification de votre consommation de vacances pour le reste de l’année

Vous pourrez peut-être micro-gérer le nombre de jours de location et d’utilisation personnelle d’ici la fin de l’année, et votre modèle d’utilisation post-pandémique peut différer de la norme antérieure. Ce modèle d’utilisation peut potentiellement entraîner des résultats fiscaux meilleurs ou pires, en particulier lorsqu’il fait passer votre maison de vacances du statut de résidence personnelle au statut de propriété locative ou vice versa.

Par exemple, vous et les membres de votre famille pouvez être impatients de passer plus de temps à la maison de vacances et moins de temps dans la grande ville. Cela pourrait placer la propriété fermement dans la catégorie des résidences personnelles. Si tel est le cas, l’ajout de jours d’utilisation personnelle supplémentaires peut augmenter vos déductions détaillées pour les frais d’intérêt de résidence et les impôts fonciers admissibles. Cependant, si vous êtes concerné par les limitations d’intérêts et d’impôts de la TCJA, l’ajout de jours d’utilisation personnelle supplémentaires peut simplement entraîner des allocations d’intérêts et d’impôts à usage personnel plus importantes que vous ne pouvez pas déduire en tant que déductions détaillées en raison des limitations de la TCJA. . Les résultats fiscaux dépendront de votre situation exacte. Vous devez exécuter les chiffres.

La demande de location pour votre maison de vacances peut être si élevée que vous ne pouvez pas vous permettre d’ignorer l’opportunité de percevoir plus de revenus locatifs. Cela pourrait mettre fermement votre place dans la catégorie des biens locatifs. (J’expliquerai les problèmes fiscaux pour les maisons de vacances classées comme propriétés locatives dans ma prochaine chronique.)

La ligne de fond

Comme vous pouvez le voir, cette taxe sur les résidences secondaires peut devenir compliquée. Envisagez d’embaucher un fiscaliste pour vous conseiller sur la façon d’obtenir les meilleurs résultats. En attendant, restez à l’écoute pour ma prochaine chronique sur la façon de gérer une maison de vacances classée comme propriété locative en vertu des règles fiscales.