Pourquoi acheter un condo pour votre collégien pourrait être une décision financière intelligente


Les prix sont en plein essor sur de nombreux marchés immobiliers résidentiels, y compris les villes universitaires. Est-il trop tard pour en profiter ? Peut être pas.

L’idée d’acheter un condo pour votre enfant à l’université à utiliser pendant ses études pourrait être attrayante. Mais plonger sur le marché le plus tôt possible peut être judicieux. Vous pourriez éviter de payer par le nez pour un dortoir ou un appartement sans espoir de profit. Et si vous achetez un condo qui a de l’espace supplémentaire, vous pouvez le louer aux amis de votre enfant et compenser une partie des coûts de propriété. Agréable.

De nombreux parents ont gagné de l’argent, parfois très bien, en suivant cette stratégie pendant les quatre ou cinq ou (halètement) six années que leurs enfants ont passées à l’université. Bien sûr, plus vous pouvez conserver la propriété longtemps, meilleures sont les chances d’encaisser un joli profit. Vous n’êtes pas obligé de vendre simplement parce que votre enfant a obtenu son diplôme. Un autre facteur clé est l’aspect fiscal. Voici comment ceux-ci fonctionnent pendant que l’enfant est encore à l’école.

Déduire les dépenses de copropriété d’un collège

Les règles fiscales fédérales sur le revenu vous empêchent généralement de déduire les pertes subies lors de la possession et de la location d’une résidence que vous ou un membre de votre famille immédiate utilisez plus que peu.

Cependant, une exception favorable s’applique lorsque vous louez au taux du marché à un membre de la famille qui utilise la propriété comme résidence principale. Dans ce scénario, vous pouvez déduire les pertes de l’activité de location – sous réserve des règles de perte passive, que j’expliquerai plus loin dans cette colonne. Cette échappatoire avantageuse vous est ouverte si vous achetez un condo et le louez à votre enfant fréquentant l’université – et aux colocataires, le cas échéant – aux taux du marché. (Vous pouvez approfondir les détails dans la section 280A(d)(3) du code des impôts.)

Tant que vous facturez le loyer du marché, vous pouvez, sous réserve des règles de perte passive, déduire les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers et radier toutes les dépenses d’exploitation, y compris les services publics, les assurances, les frais d’association, les réparations et l’entretien, etc. En prime, vous pouvez amortir le coût du condo lui-même – et non du terrain – sur 27,5 ans, même s’il s’apprécie.

Mais où votre fils ou votre fille obtiendra-t-il l’argent pour vous payer le loyer du marché pour le condo ? Au même endroit où il ou elle obtiendrait l’argent pour payer un dortoir ou un appartement loué à un tiers. De toi. Vous pouvez donner à votre enfant jusqu’à 15 000 $ par année sans aucune conséquence fiscale fédérale défavorable. Si vous êtes marié, vous et votre conjoint pouvez ensemble donner jusqu’à 30 000 $. Votre enfant peut utiliser une partie de cet argent pour vous faire des chèques de loyer mensuels. Assurez-vous simplement qu’il envoie les chèques et assurez-vous qu’ils disent qu’ils sont à louer. En outre, il est préférable d’ouvrir un compte courant séparé pour gérer les revenus et les dépenses de location. Prendre ces mesures simples aidera à garder l’IRS hors de votre dos si jamais vous faites l’objet d’un audit.

Les règles de pertes passives peuvent reporter les pertes fiscales

Si la copropriété rejette des pertes fiscales annuelles – ce qui sera probablement le cas après avoir compté les déductions pour amortissement – ​​les règles de perte d’activité passive (PAL) s’appliquent généralement. Le concept fondamental de PAL est le suivant : vous ne pouvez déduire les pertes passives que dans la mesure où vous avez des revenus passifs provenant d’autres sources, comme des revenus imposables positifs provenant d’autres biens locatifs que vous possédez ou des gains en les vendant.

Heureusement, une exception avantageuse indique que vous pouvez déduire jusqu’à 25 000 $ de pertes passives annuelles de l’immobilier locatif à condition que : (1) votre revenu brut annuel ajusté (avant la perte immobilière) soit inférieur à 100 000 $ et (2) vous « participez activement » à l’activité de location. La participation active signifie être assez énergique pour au moins prendre des décisions de gestion comme l’approbation des locataires, la signature des baux et l’autorisation des réparations. Vous n’avez pas besoin de passer la serpillière sur le sol de l’appartement de votre lycéen ou de faire couler les égouts.

Si vous êtes admissible à cette exception, vous n’aurez besoin d’aucun revenu passif provenant d’autres sources pour réclamer une perte locative déductible pouvant atteindre 25 000 $ par an (votre perte ne sera probablement pas si importante). Cependant, si votre revenu brut ajusté (AGI) se situe entre 100 000 $ et 150 000 $, l’exception est progressivement supprimée. Ainsi, à un AGI de 125 000 $, vous ne pouvez pas déduire plus de 12 500 $ de pertes immobilières locatives passives chaque année (la moitié du maximum normal de 25 000 $) si vous n’avez pas de revenu passif. Si votre AGI dépasse 150 000 $ et que vous n’avez aucun revenu passif, vous ne pouvez actuellement déduire aucune perte immobilière locative.

Cependant, toutes les pertes non admises sont reportées sur les années d’imposition futures, et vous pourrez les déduire lorsque vous aurez un revenu passif suffisant ou lorsque vous vendrez le condo universitaire générateur de pertes fiscales. Dans l’ensemble, ce n’est pas un mauvais résultat fiscal – tant que vos pertes sont principalement du type « papier » provenant des amortissements.

Traitement fiscal avantageux lors de la vente

Lorsque vous vendez un bien immobilier locatif que vous possédez depuis plus d’un an, le bénéfice – la différence entre le produit de la vente et la base fiscale du bien après déduction de l’amortissement – est une plus-value à long terme. En vertu de la loi actuelle, le taux d’imposition fédéral maximal sur les gains en capital à long terme est de 15 % pour la plupart des gens. Cependant, si vous êtes dans la catégorie des revenus très élevés, le taux maximum est de 20 %. Les personnes à revenu plus élevé peuvent également devoir l’impôt sur le revenu net de l’investissement (NIIT) de 3,8% sur les gains à long terme. Enfin, une partie du gain – le montant égal à vos amortissements cumulés – peut être imposée à un taux fédéral maximal de 25 %.

Vous vous souvenez de ces pertes passives de report dont nous avons parlé plus tôt ? Vous pouvez les utiliser pour compenser tout gain provenant de la vente du condo.

Avertissement: Le président Biden souhaite relever le taux fédéral maximal sur les gains en capital à long terme à 39,6 % plus le NIIT de 3,8 % pour un taux maximal combiné de 43,4 %. Cette idée passera-t-elle par le Congrès ? Nous verrons. Restez à l’écoute.

La ligne de fond

Bien que l’achat d’un condo universitaire soit une idée assez attrayante du seul point de vue fiscal, cela n’a de sens que si vous vous attendez à gagner de l’argent en fin de compte. Si vous pouvez acheter maintenant et vendre pour un gain sain plus tard, vous serez heureux d’avoir conclu l’affaire. Bien sûr, ce n’est pas sûr.

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