L’acompte de 1% est ici. Est-ce trop beau pour être vrai pour les acheteurs de maison ?

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Acheteurs de maison, méfiez-vous.

Avec des taux hypothécaires à des sommets depuis plusieurs décennies, les activités des prêteurs hypothécaires se sont taries. Peu d’acheteurs sont disposés à contracter un prêt hypothécaire sur 30 ans avec un taux supérieur à 7 %, et encore moins de propriétaires ressentent le besoin de refinancer, après avoir obtenu des taux ultra bas depuis l’époque de la pandémie.

Pour stimuler les affaires, certains prêteurs ont positionné divers produits pour attirer les propriétaires, permettant notamment aux acheteurs de verser seulement 1 %. Les prêteurs affirment qu’ils tentent de rendre l’accession à la propriété plus abordable pour les acheteurs potentiels.

Le mois dernier, la société d’annonces immobilières Zillow Z,
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a récemment annoncé un nouveau programme qui permettait aux acheteurs éligibles en Arizona de verser aussi peu que 1 %, Zillow contribuant 2 % supplémentaires à la clôture pour répondre à l’exigence minimale conventionnelle. Les emprunteurs sont tenus de souscrire une assurance hypothécaire, car le montant est inférieur à 20 % du prix d’achat du bien.

Rocket Mortgage, un autre grand prêteur, a proposé à ses clients un produit très similaire de mise de fonds de 1 % en mai. Rocket couvrirait les 2 % restants nécessaires pour atteindre le minimum requis pour les prêts conventionnels. Ce produit élimine également l’assurance hypothécaire, qui est généralement requise lorsque les acheteurs mettent moins de 20 % de mise de fonds.

« Les prêteurs affirment qu’ils tentent de rendre l’accession à la propriété plus abordable et affirment que l’acompte de 1 % est assorti d’exigences strictes. Mais les sceptiques voient les ombres de la crise des prêts hypothécaires à risque.»

L’acheteur américain type investit 42 000 $ pour sa maison, selon un récent rapport de la société de courtage immobilier Redfin RDFN,
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La mise de fonds médiane était égale à 10 % du prix d’achat. De nombreux jeunes propriétaires en particulier comptent sur leur famille pour cette mise de fonds, a également écrit l’économiste en chef de l’entreprise dans un article de blog publié en septembre.

Mais l’émergence de certaines de ces promotions a inquiété certains observateurs du secteur, car le fait de prêter 99 % du prix d’achat – sans plus de diligence raisonnable sur la capacité des emprunteurs à rembourser leurs prêts – a conduit à la crise des prêts hypothécaires à risque.

Les prêts hypothécaires devraient atteindre 1 700 milliards de dollars en 2023, soit une baisse estimée de 60 % par rapport à 2021, après que la Réserve fédérale américaine a relevé son taux d’intérêt de référence dans le but de freiner la hausse de l’inflation au cours des 18 derniers mois.

« Le secteur hypothécaire est écrasé », a déclaré Jason Mitchell, directeur général de Jason Mitchell Group, une société de courtage immobilier basée à Scottsdale, en Arizona. « Vous devez trouver un moyen de produire des prêts hypothécaires », a-t-il déclaré à Crumpe.

D’où le tentant versement initial de 1 %. « Il n’y a pas assez de gens qui achètent des maisons parce que personne ne veut vendre sa maison », a-t-il ajouté. « Ils doivent trouver des moyens d’amener les gens dans l’entonnoir avec des choses comme un acompte de 1 %. »

Un récit édifiant

Glenn Migliozzi, professeur de finance au Babson College, une école de commerce privée de Wellesley, dans le Massachusetts, se souvient d’une conversation qu’il a eue il y a 17 ans et qui s’est avérée être une mise en garde. Alors qu’il travaillait avec un fonds spéculatif en 2007, il est tombé sur un homme qui possédait cinq condos, alors qu’il ne gagnait que 50 000 ou 60 000 $ par an.

«J’ai failli tomber de ma chaise», a-t-il déclaré à Crumpe. « J’ai dit, vous savez, je suis très intéressé – pouvez-vous m’expliquer cela? »

L’homme a déclaré à Migliozzi : « les prix ne font qu’augmenter ». Il y avait un autre signal d’alarme : le magnat de l’immobilier en herbe lui a dit : « Ils ne vérifient pas mes revenus. Je gagne de l’argent d’arrache-pied. Lorsque la Grande Récession s’est produite, Migliozzi a déclaré que l’homme aux cinq condos avait fini par déclarer faillite.

Lorsqu’il a entendu parler de certains des produits hypothécaires que les prêteurs proposent aujourd’hui aux acheteurs de maison, face aux taux et aux prix élevés des maisons, Migliozzi a déclaré qu’il ressentait un sentiment de déjà-vu.

« Les gens versent 1% – cela ressemble et sent les ‘prêts sans chèque de revenu, profil de risque de 2006/2007′ », a déclaré Migliozzi.

Les prêteurs défendent un acompte de 1 %

Les prêteurs maintiennent leurs offres d’acompte de 1 %. Pour ceux qui ont été exclus du marché immobilier en raison des coûts initiaux, « l’aide au versement initial peut aider à réduire les barrières à l’entrée et à faire du rêve de posséder une maison une réalité », Orphe Divounguy, macroéconomiste principal chez Zillow. , a déclaré dans un communiqué.

Pour être admissibles, les acheteurs doivent résider en Arizona et être des primo-accédants. Ils doivent suivre un cours de formation sur l’accession à la propriété et avoir l’intention d’occuper la propriété comme résidence principale. Ils nécessitent un minimum de qualification FICO FICO,
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score de 620 et un revenu ne dépassant pas 80 % du revenu médian de la zone où est basée la propriété.

Bob Walters, PDG de Rocket Mortgage, a exprimé des sentiments similaires. « Nous discutons chaque jour avec des gens de tous horizons – dont beaucoup sont prêts à devenir propriétaires et pourraient facilement effectuer leurs versements hypothécaires mensuels, mais ont du mal à épargner pour une mise de fonds », a-t-il déclaré dans un communiqué.

Pour être admissible, Rocket répond également à l’exigence FICO d’un score de 620 ou mieux, exige que la maison achetée devienne une résidence principale et que les acheteurs ne puissent pas gagner plus de 80 % du revenu médian dans la zone qu’ils cherchent à acheter.

Le programme « est une réponse à ces commentaires et le dernier exemple de l’engagement de Rocket à créer des programmes qui contribuent à rendre l’accession à la propriété plus accessible », a ajouté Walters.

«  Un acompte de 1 % comporte un risque important : une valeur nette négative si la valeur de la maison baisse. Si le propriétaire rencontre des difficultés financières, il sera plus difficile de vendre pour éviter la saisie.»

Mais mettre si peu de fonds et avoir 1 % de valeur nette dans une maison comporte un gros risque : si la valeur de la maison chute et que le propriétaire a des difficultés à effectuer ses remboursements hypothécaires, vendre la maison pour éviter la saisie n’est pas envisageable – du moins sans encourir de frais. pertes importantes.

Avant la crise des prêts hypothécaires à risque, les prêts « NINJA » étaient plus courants. NINJA signifie « pas de revenu, pas d’emploi, pas d’actifs ». Les prêteurs sont devenus beaucoup plus stricts quant aux personnes à qui ils prêtent depuis la crise financière de 2008.

Pourtant, être capable de mettre très peu d’argent sur une maison est « un outil très puissant pour élargir l’accès au crédit, si cela est fait de manière responsable », a déclaré Mitria Wilson-Spotser, vice-présidente et directrice des politiques fédérales au Center for Responsible Lending, à Crumpe. .

« La plupart des prêteurs souscrivent en fait des prêts hypothécaires selon la norme hypothécaire conventionnelle, qui est la norme établie par Fannie Mae et Freddie Mac et la Federal Housing Administration », a-t-elle déclaré. « Un acompte de 1 % ne viole aucune de ces exigences. »

Qualité du crédit et stabilité financière

Afin d’éviter les prêts abusifs, Wilson-Spotser a déclaré que ce n’est pas tant une question de savoir combien vous déposez comme acompte, mais plutôt une question de savoir si vous avez ou non la qualité du crédit et si vous avez les finances nécessaires pour honorer le prêt. conditions du prêt.

Les prêteurs visent à accorder des prêts « responsables » que les emprunteurs peuvent réellement se permettre sur 30 ans, a ajouté Wilson-Spotser. « Tous ces contrôles ont été mis en place après le dernier krach immobilier, c’est pourquoi le chiffre de 1% suscite moins d’inquiétudes, car les normes de souscription sont désormais beaucoup plus strictes. »

Cela dit, une mise de fonds d’à peine 1 % signifie également que les acheteurs n’ont pas autant d’intérêt dans une maison, a déclaré Mitchell. On pourrait théoriquement quitter la maison si les paiements posaient un problème, sans perdre trop d’argent.

Si un acheteur ne met que 3,5 % sur une hypothèque de la Federal Housing Administration, ou 1 % sur une hypothèque Rocket ou Zillow, cette personne sera peut-être plus susceptible de dire : « Laisse tomber, je ne perds que six mille dollars », Mitchell. dit. « C’est une pilule bien plus lourde à avaler si vous perdez 80 000 $. »

Même si les prix de l’immobilier semblent stables pour l’instant étant donné le manque de stocks sur le marché, « personne ne sait à quoi ressemblera trois ou quatre ans plus tard », a-t-il ajouté. « Il est difficile de dire si cela crée un environnement de saisie. Mais ce que je peux dire, c’est que cela le rend certainement plus vulnérable.

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