Pourquoi les prochaines décisions de la Fed sur les taux pourraient conduire à une vague de défauts de paiement sur les dettes commerciales

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Le retour du personnel au bureau n’est qu’une partie de la bataille.

Les banques régionales qui ont consenti d’importants prêts pour l’immobilier de bureaux sont également confrontées à une bombe à retardement de dettes arrivant à échéance qu’elles ont contribué à créer, en particulier si la Réserve fédérale maintient son taux directeur près de son plus haut actuel depuis 22 ans jusqu’à l’année prochaine.

«Le domaine qui préoccupe le plus les banques est celui des bureaux», déclare Tom Collins, associé principal spécialisé dans les banques régionales et les coopératives de crédit au sein du cabinet de conseil West Monroe. Si les taux restent élevés, « les emprunteurs seront confrontés à une décision difficile : refinancer ou faire défaut », a-t-il déclaré.

La lutte pour ramener davantage de personnel dans des immeubles de bureaux à moitié vides intervient alors qu’un montant estimé à 1 000 milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux devrait arriver à échéance jusqu’en 2024. Alors que les locataires n’ont pas hésité à s’inscrire pour payer les loyers les plus élevés dans les immeubles trophées. , on ne peut pas en dire autant des rangées de propriétés aux échelons inférieurs bordant les quartiers financiers des grandes villes.

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La Fed entame mardi une réunion politique de deux jours, avec de grandes attentes quant au maintien des taux, ce qui donne plus de temps pour étudier l’impact des précédentes hausses de taux.

Les hausses de taux de la banque centrale ont encore compliqué la situation des propriétaires, et la nouvelle dette pour les immeubles de bureaux ne semble plus bon marché ni abondante. Les banques régionales ont également augmenté leurs prêts après l’effondrement de la Silicon Valley Bank et de la Signature Bank en mars et alors que les dépôts ont fui pour obtenir des rendements ailleurs.

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Les volumes de prêts de Wall Street ont également été anémiques. Cette année, elle a produit un peu plus de 10 milliards de dollars de transactions de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales entre plusieurs emprunteurs jusqu’à fin août, le moins depuis 2008, selon Goldman Sachs. Les coupons, indicateur des taux hypothécaires, ont grimpé au-dessus de 7 %, le plus haut depuis le début des années 2000.

« Je ne pense pas qu’il s’agisse d’un échec ici », a déclaré Collins à propos de la menace de faillites supplémentaires de banques régionales, mais il anticipe des difficultés pour les prêteurs fortement exposés aux immeubles de bureaux de classe B et C de moindre qualité dans les zones urbaines.

Les banques peuvent contribuer à atténuer le mur de dettes arrivant à échéance en accélérant le rythme des modifications de prêts pour aider les emprunteurs à conserver leurs propriétés, mais Collins a déclaré qu’il prévoyait également que les prêteurs devront augmenter les ventes de prêts, les dépréciations et les fusions ou acquisitions.

« Il ne fait aucun doute qu’il y aura des investisseurs privés et d’autres investisseurs qui seront intéressés à acheter certains de ces prêts, en les retirant des bilans des banques », a déclaré Collins.

« La question évidente est de savoir à quelle remise ? » » a-t-il déclaré, ajoutant : « Je pense que les investisseurs attendront que les choses deviennent plus désastreuses pour essayer d’obtenir une meilleure affaire. »

La performance relativement stable des hôtels, des secteurs industriels et d’autres types d’immobilier a également contrebalancé l’exposition des banques aux bureaux. Mais Collins a déclaré que si les taux restent élevés et que l’économie vacille, ces secteurs seront probablement également confrontés à des difficultés.

Le rendement du Trésor à 10 ans, BX:TMUBMUSD10Y, un taux de référence pour le secteur de l’immobilier commercial, était proche de 4,32 % lundi, oscillant autour d’un plus haut depuis 16 ans avant la réunion de la Fed, tandis que le rendement du Trésor à 2 ans, sensible à la politique, le taux BX:TMUBMUSD02Y était d’environ 5,06 %. Les actions SPX DJIA ont réalisé des gains.

Les difficultés des bureaux se sont intensifiées en août, le taux de service spécial des prêts dans les transactions obligataires atteignant 7,72%, contre 6,67% pour tous les types de propriétés, selon Trepp, qui suit le marché des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales. Il y a un an, le taux de prêts de bureaux problématiques était de 3,18 %.

« Si j’étais un investisseur, je serais patient à ce sujet, car j’imagine que les valeurs ne feront que baisser », a déclaré Collins.

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