Les prix des bureaux doivent baisser de 50 % de plus pour que les conversions de logements fonctionnent, déclare Goldman

[ad_1]

Le carnage dans le secteur des bureaux n'est pas encore suffisamment grave pour stimuler le développement de logements, selon un nouveau rapport de Goldman Sachs.

Le prix des immeubles de bureaux plus anciens doit encore baisser d'environ 50 % pour permettre aux promoteurs de transformer d'anciens lieux de travail en logements, a déclaré lundi une équipe de chercheurs en économie dirigée par Jan Hatzius, dans une note client.

De nombreuses villes américaines ont exploré de nouvelles utilisations pour les immeubles de bureaux obsolètes à la suite de la pandémie, tout en espérant également réduire la crise de l’abordabilité du logement.

Pour évaluer l'opportunité potentielle de développement, le Goldman GS,
+0,15%
L'équipe a examiné les taux d'inoccupation, les loyers, l'âge des propriétés et la part des bureaux qui ne semblent plus économiquement « viables ».

Ils ont constaté qu'environ 4 % des immeubles de bureaux pourraient être candidats à une transformation en logements, et cette part devrait augmenter à mesure que le taux d'inoccupation des bureaux grimpe à environ 18 % en 2033, contre environ 14 % cette année.

En rapport: Après les difficultés de la NY Community Bank, JPMorgan Chase a « plongé en profondeur » dans sa propre exposition aux prêts aux maisons multifamiliales

Mais les bâtiments « non viables » ne sont toujours pas suffisamment bon marché pour couvrir entièrement les coûts de conversion et de financement, même dans des villes durement touchées comme San Francisco, où les prix ont chuté d'environ 35 % depuis 2019, contre 11 % au niveau national, a indiqué l'équipe.

Les prix des immeubles de bureaux « non viables » ont chuté d’environ 11 % au niveau national depuis 2019.

Recherche sur les investissements mondiaux de Goldman Sachs, CoStar

Pour répondre aux critères de Goldman comme « non viable », un immeuble de bureaux doit être situé dans une zone suburbaine ou dans un quartier central des affaires. Ils doivent également être construits avant 1990, mais non rénovés depuis 2000, et avoir un taux d'inoccupation supérieur à 30 %.

Sur la base du prix moyen national, le modèle Goldman « suggère que la conversion d'un bureau non viable dont le prix est au niveau moyen actuel entraînera une perte de 164 $ » par pied carré, a écrit l'équipe. « Cela signifie que les prix actuels des bureaux devraient baisser d'autant, à environ 154 dollars par an. » [square foot] ou de 50 %, pour que le coût soit entièrement couvert par le flux de revenus futurs actualisés.

Les prix du « seuil de rentabilité » sont beaucoup plus proches à Los Angeles qu’à New York, mais il reste encore du chemin à parcourir.

Recherche sur les investissements mondiaux de Goldman Sachs

San Francisco, Boston, Los Angeles et Seattle se rapprochent du seuil de rentabilité, mais les promoteurs de ces marchés ont encore besoin que les prix des bâtiments baissent de plus de 30 % pour que les conversions aient un sens financier, a déclaré l'équipe de Goldman.

Précédemment: Les villes américaines ont une opportunité « unique dans une génération » de convertir des espaces de bureaux en appartements – vient maintenant la partie la plus difficile

La Maison Blanche a lancé en octobre une initiative visant à stimuler les projets de conversion en logements abordables à proximité des centres de transport en commun, notamment en ouvrant des prêts fédéraux à moindre coût aux promoteurs.

Dans le cadre de cette initiative, le ministère américain du Logement et du Développement urbain a récemment annoncé près de 4 millions de dollars de subventions pour des initiatives d'études.

Le modèle Goldman reposait également sur le fait que les développeurs recevaient un financement à un taux de 7 %. Les taux hypothécaires se sont éloignés des plus hauts d'octobre, mais restent toujours élevés par rapport aux plus bas pandémiques, avec le rendement de référence du Trésor à 10 ans BX:TMUBMUSD10Y à 4,31 % mardi.

En rapport: Alors que les villes s'efforcent de transformer leurs bureaux en logements, un promoteur immobilier new-yorkais affirme qu'un facteur important est ignoré

[ad_2]

Loading

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*