L'IA alimente une ruée vers l'or dans les centres de données, les bâtiments les plus en vogue de l'immobilier

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Les derniers points chauds de l’immobilier commercial ne se trouvent pas à Manhattan ou à Miami.

Au lieu d'hôtels chics ou de tours de bureaux étincelantes, les nouveaux chouchous de l'immobilier sont des centres de données gourmands en énergie, souvent dans des endroits comme la Virginie du Nord ; Columbus, Ohio; et Salt Lake City.

Traditionnellement de style boîte, ces bâtiments sont avant tout fonctionnels : un endroit pour les racks et les racks d'ordinateurs qui doivent être empilés en hauteur, maintenus au frais et protégés pour le flux illimité d'images, de vidéos, de discussions, de textes, de recherches sur Internet et de détritus numériques. nos vies.

Leur objectif n'est pas simplement de contenir, d'héberger et de trier les données provenant des ordinateurs et des appareils intelligents, mais de plus en plus de fournir un endroit où les machines peuvent en tirer des leçons.

« Tout est IA à l'heure actuelle », a déclaré Sean Farney, un vétéran du secteur des centres de données et vice-président de la stratégie des centres de données chez la société immobilière Jones Lang LaSalle. « L’impact le plus immédiat est cette nouvelle et énorme demande organique pour l’hébergement de la technologie qui fait fonctionner l’IA. »

Farney, qui a aidé Microsoft Corp. il y a 15 ans à ouvrir un centre de données de 120 mégawatts à Chicago, l'un des plus grands à l'époque, a déclaré que la sortie de ChatGPT fin 2022 marquait un tournant dans l'industrie.

Cela a galvanisé Microsoft MSFT,
+0,45%,
Alphabet Inc. GOOG, société mère de Google,
-1,22%,
Meta Platforms Inc. META,
+2,48%
et d’autres pour livrer plus rapidement leurs propres produits d’intelligence artificielle. Cela a également contribué à une ruée vers l’or dans ce qui était auparavant un secteur de niche de l’immobilier commercial, un secteur autrement malmené, notamment en ce qui concerne les immeubles de bureaux.

Une IA gourmande en énergie

ChatGPT, qui a atteint environ 100 millions d'utilisateurs mensuels au cours de ses deux premiers mois, peut générer du texte, des images et bien plus encore. L'enthousiasme à Wall Street pour tout ce qui concerne l'IA a alimenté les actions du fabricant de puces Nvidia Corp. NVDA,
+4,00%
et d’autres valeurs technologiques des « Magnificent Seven ».

Écouter: Le chemin de Nvidia, du chouchou du jeu vidéo à la puissance de l'IA

Fabricant de serveurs Super Micro Computer Inc. SMCI,
+4,54%
a été parmi les dernières actions à en bénéficier. Et l’IA est également extrêmement axée sur l’immobilier capable de gérer le boom.

« Cela n'est déjà plus une niche », a déclaré Patrick Wilson, gestionnaire de portefeuille spécialisé dans les centres de données depuis plus d'une décennie chez l'investisseur immobilier mondial CenterSquare Investment Management.

Wilson a déclaré qu’une approche sauvage de la nouvelle offre, dans le passé, « tirerait dans le pied aux propriétaires », mais que le pouvoir de fixation des prix s’est clairement déplacé en faveur des propriétaires de centres de données à la suite de la pandémie.

Ces dernières années, les entreprises se sont battues pour louer des espaces dans des centres de données sur des marchés primaires comme la Virginie du Nord, la demande se déversant sur des marchés secondaires et émergents comme le centre de l'Ohio, où Amazon.com Inc. a un développement de 7,8 milliards de dollars en préparation. .

La Virginie du Nord est depuis longtemps un baromètre de l'industrie américaine des centres de données, mais la forte demande d'espace pour contenir, trier et apprendre de nos données a poussé les développeurs vers de nouvelles frontières.

Le plus récent rapport de JLL sur les centres de données nord-américains

Wilson de CenterSquare a parlé d'une quantité étonnante de capitaux qui ont afflué vers les centres de données, les infrastructures de communication, la fibre optique, les tours de téléphonie cellulaire et les opportunités technologiques associées depuis 2020, lorsque le travail à distance s'est imposé. « Plus de capitaux vont dans ce secteur vertical que dans tout autre domaine de l’immobilier commercial, à pas de géant », a-t-il déclaré.

Une grande partie du capital provient des « hyperscalers », un groupe qui comprend de nombreuses actions des Magnificent Seven de Wall Street et des sociétés comme Oracle Corp. ORCL,
+1,88%,
les grandes entreprises technologiques qui ont construit elles-mêmes des centres de données à l'échelle mondiale à un taux de croissance annuel composé de 20 à 30 %, selon Farney de JLL. On peut les voir consacrer jusqu’à 1 milliard de dollars à de nouvelles installations.

Tout compte fait, JLL JLL,
+1,38%
a suivi plus de 5,3 gigawatts de capacité de centre de données en construction en Amérique du Nord, soit « suffisamment d'énergie pour alimenter tous les foyers de la région métropolitaine de San Francisco pendant un an ».

Terre, eau et électricité

La course au pouvoir de l’IA pousse les développeurs à rechercher des parcelles de terrain toujours plus précieuses, dotées des ressources naturelles et des permis appropriés.

Les mises à niveau, les reconceptions et les technologies de refroidissement alternatives ont été une priorité dans les installations existantes. Mais selon JLL, de nouveaux centres de données axés sur l'IA peuvent souvent être construits avec une empreinte physique plus petite et dans des zones plus isolées si une source d'énergie suffisante peut être fournie.

Trouver de l'électricité et des terrains disponibles, dans une municipalité ouverte aux projets de développement de zonage, est un domaine que Jackson Garton, co-directeur des investissements chez Makena Capital Management, basé à Menlo Park, et son équipe ont exploré, en vue de vendre éventuellement à des plus grands. acteurs, entreprises ou fonds d’infrastructures.

Makena a ses racines dans la Silicon Valley, car elle est issue de la dotation de l'Université de Stanford il y a environ 19 ans. Elle gère actuellement environ 22 milliards de dollars d'actifs.

« La demande de consommation de données et de traitement externe des données est là pour rester », a déclaré Garton à Crumpe. Il prévoit également que les centres de données sont susceptibles de rivaliser à terme avec les secteurs industriels, hôteliers et autres éléments essentiels de l'immobilier commercial.

La croissance ne sera toutefois pas facile, étant donné que les contraintes en matière d'électricité et de foncier constituent déjà des obstacles majeurs pour l'industrie. Signe d'un récent refus, le permis de Google pour un centre de données de 200 $ prévu, mais pas encore en construction, à Santiago du Chili, a été partiellement révoqué cette semaine par un tribunal environnemental qui souhaite que le géant de la technologie révise sa demande pour prendre en compte les effets du climat. compte du changement, notamment sur l'approvisionnement en eau de la capitale.

Google a déclaré avoir déjà apporté des modifications à la conception en février 2022 « pour utiliser le refroidissement par air, conformément à notre engagement en faveur d’un refroidissement des centres de données respectueux du climat », dans une déclaration à Crumpe. « Nous continuerons à coopérer avec les exigences des autorités locales. »

L'entreprise a également déclaré que la durabilité était une priorité, y compris dans ses centres de données. À titre d'exemple, Google a classé ses centres de données comme la deuxième composante la plus importante des 11 milliards de dollars de dépenses d'investissement totales pour le trimestre, lors d'un appel aux résultats en janvier.

L'offre ne peut pas être construite assez rapidement

« La concurrence pour l'espace des centres de données est plus féroce que jamais : les propriétés sont systématiquement prélouées alors qu'elles en sont encore aux premiers stades de développement », a écrit Ermengarde Jabir, économiste principal chez Moody's Analytics, dans un rapport de février sur l'IA et l'immobilier commercial.

Jabir voit un potentiel de conversions supplémentaires de bureaux en centres de données, étant donné le nombre de quartiers d'affaires sous-utilisés dans les banlieues et les centres-villes, qui pourraient ajouter une capacité supplémentaire au-delà du style « boîte en béton » de la plupart des centres de données.

Pourtant, les besoins de l'IA exercent une pression supplémentaire sur les infrastructures « surchargées », a déclaré Jabir, soulignant les quantités massives d'électricité qu'elles consomment pour fonctionner, ainsi que l'eau pour se rafraîchir.

Farney de JLL a déclaré que les centres de données hyperscale d'aujourd'hui consomment autant d'énergie qu'une ville. Mais les nouveaux serveurs exécutant des applications d’IA telles que les GPT nécessitent cinq à dix fois plus de puissance, a-t-il déclaré.

Cela signifie probablement utiliser des conceptions, des agencements et des matériaux plus efficaces et réutiliser d'autres bâtiments pour nourrir la bête croissante de l'IA, en particulier si le secteur doit se développer selon une voie plus respectueuse de l'environnement, a déclaré Farney.

« Usines d’IA »

Les titans de la technologie font partie des grands propriétaires évidents des centres de données américains, mais ils ne sont pas les seuls. Leur besoin est également si grand qu’ils louent de l’espace à d’autres.

Digital Realty Trust Inc. DLR,
+2,58%,
Equinix Inc. EQIX,
+1,32%
et d'autres fonds de placement immobilier comptent parmi les acteurs établis qui ont fait une percée considérable dans le secteur au fil des années, en partie parce que les clients étaient réticents à renoncer à leurs emplacements ou à leurs baux à long terme, de peur que cela puisse perturber leurs activités quotidiennes. opérations. Ces acteurs existants doivent trouver un moyen de rivaliser dans la ruée vers l’or de l’IA, tout en gérant également les actifs des centres de données existants qui risquent d’être obsolescents.

Au cours des dernières années, d'importants fonds d'infrastructure ont rejoint le mouvement, notamment Brookfield Infrastructure Partners et les fonds de Blackstone Inc. ont réalisé une série d'investissements spectaculaires dans les centres de données alors que la demande mondiale explosait.

« Nous pensons qu'il faudra une décennie ou plus pour développer l'IA, et avec 50 gigawatts de capacité mondiale de centre de données aujourd'hui, au cours des six à 10 prochaines années, nous doublerons cette capacité pour atteindre 100 gigawatts », a déclaré Marc Ganzi, responsable du groupe DigitalBridge. directeur général, lors d’un appel aux résultats en février.

L’entreprise, qui investit dans des tours de téléphonie cellulaire, des centres de données et d’autres infrastructures numériques, gérait environ 80 milliards de dollars d’actifs à la fin de 2023 et compte sur une nouvelle croissance du secteur.

« À notre avis, les centres de données sont en train de devenir des usines d’IA avec les données en entrée et l’intelligence et les connaissances en sortie », a déclaré Ganzi.

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