Environ 14,7% des 7,6 millions de prêts hypothécaires FHA en cours dans tout le pays étaient en souffrance en mai, en légère hausse par rapport au mois précédent. De plus, 10,5 % de ces prêts étaient gravement en souffrance, c’est-à-dire qu’ils étaient en souffrance depuis 90 jours ou plus et qu’ils risquaient de faire défaut.

Ces chiffres incluent les prêts en abstention – au début de la pandémie, les régulateurs fédéraux et les législateurs ont mis en place des programmes d’abstention qui permettent aux propriétaires de suspendre leurs versements hypothécaires. Ces programmes d’abstention ont de nouveau été prolongés, permettant aux propriétaires de faire une première demande d’allégement de paiement jusqu’à la fin septembre. Selon le moment où un propriétaire a fait sa première demande, il peut suspendre les paiements de six à 18 mois.

Le nombre total d’Américains demandant une abstention a diminué ces dernières semaines, mais le pourcentage d’emprunteurs confrontés à des problèmes financiers reste plus élevé parmi les emprunteurs de la FHA. Le programme FHA cible les propriétaires ayant une cote de crédit inférieure et moins d’argent économisé pour un acompte – le programme a tendance à être populaire parmi les premiers acheteurs et les personnes de couleur.

La question ouverte est de savoir ce qui arrive aux emprunteurs de la FHA en détresse actuellement lorsque le temps imparti à leur abstention est écoulé. La plupart des Américains qui sont sortis de l’abstention ont repris avec succès leurs paiements et ont pu s’arranger pour que l’argent qu’ils devaient soit différé jusqu’à la fin de la durée du prêt. Ceux qui ne peuvent pas effectuer leurs paiements normaux comme ils le faisaient auparavant peuvent faire modifier leur prêt, mais ce n’est pas acquis.

“Si une modification ne permet pas de remédier à la délinquance, l’option suivante consiste pour l’emprunteur à vendre la maison”, ont écrit dans le rapport Edward Pinto, directeur du centre de logement de l’American Enterprise Institute, et le chercheur Tobias Peter. “Compte tenu du niveau rapide d’appréciation du prix des maisons, cette alternative devrait permettre à de nombreux propriétaires en difficulté d’éviter la saisie, de rembourser l’hypothèque, de couvrir les frais de vente et de maintenir leur dossier de crédit.”

Tout propriétaire qui n’est pas en mesure de vendre sa maison ou de modifier son prêt est susceptible de faire face à une saisie ou à d’autres options financièrement difficiles, telles qu’une vente à découvert, ont averti les chercheurs. Qu’un propriétaire quitte sa maison par choix ou par forclusion à la fin de tout cela, cela aura pour effet d’ajouter de l’offre au marché dans lequel il vit.

“En conséquence, un marché d’acheteurs pourrait se développer dans les codes postaux avec une forte exposition à ces emprunteurs”, ont écrit les chercheurs, notant qu’il s’agirait de zones à forte concentration de prêts FHA en souffrance. Quels marchés sont donc les plus à risque ?

Atlanta est en tête de liste, avec 17,4 % des prêts hypothécaires de la ville en souffrance en mai. La ville a également une grande part des prêts FHA dans l’ensemble, ces prêts représentant plus d’un cinquième de tous les prêts hypothécaires de la ville.

La plupart des zones métropolitaines les plus menacées par un tel scénario étaient situées au Texas, notamment Houston (n° 2), Dallas (n° 4), San Antonio (n° 8) et Fort. Valeur (n ° 9).

Dans ces zones métropolitaines, les quartiers spécifiques les plus à risque sont probablement ceux à faible revenu ou avec des pourcentages plus élevés de ménages de couleur. Mais étant donné que bon nombre de ces familles ont pu voir leur investissement initial augmenter en raison des niveaux croissants d’appréciation du prix des maisons – et du manque général d’offre de logements à travers le pays – ces marchés pourraient éviter de graves problèmes si suffisamment de familles peuvent se permettre vendre leur maison avant qu’ils ne soient saisis.